Продажа дома – всегда важный и ответственный шаг, требующий особого подхода. Основная сложность заключается в подготовке соответствующих документов и, конечно же, вопросах налогообложения. Такая сделка является возмездной, а значит, предполагает получение дохода, который облагается фиксированным налоговым сбором. Собственник, решивший продать свое недвижимое имущество, обязан сообщить о своем намерении в налоговые органы и подать туда декларацию.
Тем не менее, обязанности налогоплательщиков распространяется далеко не на всех владельцев недвижимости. Об условиях, при которых продавец обязан сообщить о сделке в налоговую, расскажем далее. Также подробно рассмотрим процедуру расчета и уплаты налога с продажи дома.
Нужно ли платить
Заключение договора купли-продажи дома рассматривается как получение дохода физическим лицом, поэтому его владельцу придется выплатить положенный законом НДФЛ и подать в налоговую соответствующую справку. Впрочем, государство принимает во внимание, что многие люди совершают данную сделку не в рамках профессиональной деятельности, а в целях улучшения своих жилищных условий. Поэтому некоторые категории граждан освобождаются от уплаты налога при продаже дома.
Чтобы разобраться, нужно ли платить налог в вашей ситуации, нужно определить период, в течение которого вы владеете недвижимостью. Этот срок будет исчисляться не с момента покупки или получения в наследство дома, а со дня регистрации права собственности в Росреестре. Конкретную дату можно найти в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилье, если дом был оформлен в собственность до 2016 года.
Как рассчитать
В 2016 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены некоторые изменения, связанные с доходом, получаемым продавцом от сделки. Они касаются срока владения недвижимым имуществом в вопросах налогообложения, о котором расскажем чуть позже.
Если не брать во внимание ряд условий, в соответствии с которыми начисляется НДФЛ с продажи дома, то его размер высчитывается следующим образом:
- Заполняется отчетная документация (бланк 3-НДФЛ).
- Оплачивается сбор в размере 13% от суммы сделки.
Проживающие в РФ иностранцы также обязаны платить налоги с продажи дома. Однако их доходы подлежат налогообложению по повышенный ставке в размере 30%. Чтобы иностранный гражданин был признан резидентом РФ, он должен находиться на территории страны более 180 дней в году. В этом случае его доходы будут облагаться налогом по стандартной 13%-ной ставке.
Размер сбора напрямую зависит от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Если в качестве предмета сделки выступает земельный участок с расположенном на нем домом, который возведенный и введенный в эксплуатацию менее, чем за 3 года до продажи, а сам участок находится в собственности больше этого срока, то налоги за эти объекты рассчитываются раздельно.
Срок владения
Торопиться платить налоги, продавая недвижимость, не стоит. Вполне может оказаться, что вы освобождены от его уплаты. Так, например, законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которых собственник освобождается от уплаты налога. Сейчас этот период составляет 5 лет, тогда как еще в 2016 году срок владения был 3 года. В этом случае также не потребуется заполнять и подавать налоговую декларацию.
Исключение – если недвижимость была подарена близким родственникам, передана по наследству, приобретена по договору пожизненной ренты или приватизирована. Тогда минимальный срок составляет 3 года. Для унаследованной недвижимости период владения отсчитывается с момента открытия наследства, а во всех остальных случаях – со дня регистрации права собственности.
Как законно сократить размер
Чтобы уменьшить сумму налоговых обязательств, собственник недвижимости может:
- Воспользоваться налоговым вычетом;
- Доказать, что расходы при покупке квартиры составили больше 1 миллиона рублей.
С недавнего времени условия применения налогового вычета стали гораздо жестче. Теперь он составляет 1 миллион рублей. То есть, если вы продадите дом за 2 миллиона рублей, то налог будет составлять 13% от 1 миллиона, а если за 3 миллиона – 13% от 2 миллионов.
Раньше для того, чтобы сэкономить на налогообложении, владельцы недвижимости часто умышленно преуменьшали ее стоимость в договоре купли-продажи. Однако сейчас «темнить» подобным образом уже не получится: в договоре должна быть указанна сумма, составляющая не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Правда в некоторых случаях можно документально подтвердить все расходы, понесенные на недвижимость, что позволит уменьшить сумму дохода с ее продажи, и, соответственно, размер налога будет ниже. Но применять при этой схеме еще и налоговый вычет нельзя – это запрещено законом.
Перечень документов
Отчитываться о полученных доходах продавцу недвижимости придется в отделении ФНС по месту нахождения недвижимости. Для заполнения заявления понадобится определенный набор документов – полный список может отличаться от приведенного ниже, так как он будет зависеть от множества факторов: как продавец получил этот дом, использовал ли он налоговый вычет и т.д.
Для уплаты налога с продажи дома бывшему собственнику понадобятся:
- Декларация о доходах 3-НДФЛ;
- Паспорт гражданина РФ;
- Договор купли-продажи;
- Акт сдачи-приемки недвижимости;
- Расписка о получении денежных средств.
Декларация 3-НДФЛ подается в налоговую по месту прописки собственника до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. А вот платить налог сразу не обязательно – сделать это можно до 15 июля. Но погасить налоговую задолженность необходимо в полном объеме. Если в декларации сумма расходов при покупке жилья была уменьшена, к ней нужно будет приложить копии документов, подтверждающих эти затраты. В качестве таких доказательств может выступить договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, рукописная расписка или платежное поручение и т.д.
Льготные условия
По сути, налоговые льготы при продаже дома – это возможность собственника получить соответствующий налоговый вычет. Они распространяются на:
- Унаследованную недвижимость;
- Недвижимость, преподнесенную в дар;
- Приватизированное жилье;
- Приобретение жилья путем заключения договора пожизненной ренты;
- Покупку недвижимости по переуступке права.
Самое важное условия для получения налогового вычета – срок владения квартирой. Если дом был приобретен одним из вышеперечисленных способов и находится в собственности более 3 лет, продавец полностью освобождается от уплаты НДФЛ. Чтобы воспользоваться положенными ему правами, собственник обязан предоставить документы, подтверждающие факт получения недвижимости на льготных условиях. Во всех остальных случаях срок владения жильем для получения налогового вычета продлен до 5 лет.
Об авторе
