Приобретение жилья – процедура серьезная независимо от того, куплено оно на вторичном рынке или в новостройке. Покупатель вкладывает в приобретение немалые средства, поэтому он должен быть уверен, что в будущем покупка не повлечет за собой юридических проблем. В этой статье мы расскажем, как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке и на что обратить внимание в первую очередь.
Какими проблемами грозит покупка «нечистой» квартиры?
- Появление гражданина, который раньше был зарегистрирован по вашему адресу, но отсутствовал длительное время.
- В квартире были прописаны дети, но их выписали без ведома органов опеки.
- Прежний владелец недвижимости признан недееспособным.
- Один из наследников жилья может начать оспаривание сделки.
- Квартира приватизирована с нарушением законодательства.
- Скрыта информация о наличии обременения (залог или арест).
В течение 3 лет после приобретения у нового владельца могут возникнуть проблемы, если предыдущий собственник скрыл при продаже неблагожелательные факты из истории жилья. По истечении этого времени срок давности истекает, и любые претензии считаются недействительными.
Методы проверки квартиры на чистоту при покупке квартиры
Правильно проведенная проверка позволяет полностью исключить вероятность того, что бывшим владельцем могли быть скрыты важные юридические детали из истории ее эксплуатации.
Юристы рекомендуют проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту в 2-х основных направлениях:
- Документы на квартиру:
- Первое, что требуется от продавца – показать правоустанавливающие документы на недвижимость, такие как договор купли-продажи, обмена, дарственную, свидетельство о наследовании. Договора рекомендуется скопировать, чтобы показать юристу или просмотреть содержание самостоятельно.
- О законности перепланировок.
- Проверка бывших собственников.
- Третьи лица.
- Гражданин отсутствовал долгое время (отбывал срок наказания или считался пропавшим) и не был снят с учета. Он имеет право восстановления своих прав через суд.
- Не закончился договор аренды. Арендатор не может препятствовать продаже, но имеет право проживать в квартире до истечения периода аренды.
- Наследники.
- Залог.
- Арест.
- Рента.
В этой ситуации проверяются документы БТИ, в них содержится информация о том, проводились ли перепланировки. В техническом паспорте должна быть информация об этом: схема перепланировки должна соответствовать реальному расположению комнат. Перестройка проводится с письменного соглашения органов местного самоуправления.
За время существования недвижимость могла переходить не один раз от владельца к владельцу. Покупателя должен насторожить факт частой смены собственников за короткий период. Данные сведения предоставляет ЕГРП. Если данных нет, то это означает, что квартира юридически чиста или не внесена в реестр по причине давности срока постройки.
Не стоит забывать проверке всех жильцов, которые когда — либо проживали и были зарегистрированы на площади. Они могут появиться неожиданно и предъявить права на свою долю. Ситуация, когда необходимо учитывать права третьих лиц:
Квартира заложена в банке на обеспечение ипотечного кредита. Для ее продажи у владельца должно быть разрешение банка, который на время выплаты ипотеки является распорядителем имущества.
Судебные приставы накладывают арест на имущество, если у собственника имеются непогашенные кредитные долги или он объявлен банкротом. Продажа осуществляется после снятия ареста.
Владелец квартиры мог заключить договор ренты, согласно которому после его смерти жилье переходит третьему лицу.
Если при проверке обнаружены спорные вопросы, необходимо уточнить срок их появления. По закону, максимальный срок для признания сделки ничтожной – 3 года. Все события, которые происходили в течение 3 лет до продажи, требуют подтверждения факта, что все проблемные вопросы разрешены, и собственность можно продавать.
- Личные документы владельца.
Проверку собственника необходимо осуществить не менее тщательно, чем жильё. Это поможет избежать риска оформления сделки по фальшивым документам. Необходимо проверить паспорт, справку о его дееспособности, которую получает сам продавец в наркологическом или неврологическом диспансере. Наличие справок подтвердит, что он находился в адекватном состоянии во время заключения сделки.
Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке
Проверка юридической чистоты квартиры займет время, но освободит покупателя от проблем в будущем. Необходима консультация юриста, в каких направлениях проводить проверку, чтобы получить достоверные сведения, душевное спокойствие и не выбросить деньги на ветер. Наш сайт предоставляет возможность получить бесплатную консультацию и узнать, как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.
Что необходимо уточнить:
- Количество официальных собственников. Они указываются в свидетельстве о праве собственности.
- На какие средства приобретена квартира. Речь идет о том, не использован ли на покупку материнский капитал.
- Наличие среди собственников несовершеннолетних детей. В этой ситуации в сделке должны принимать участие органы опеки.
- Нет ли среди владельцев граждан, которые находятся в заключении или служат в армии, когда заключается сделка.
- Какое количество людей прописано. Идеальный вариант — все жильцы сняты с регистрационного учета перед продажей квартиры.
- Перепланировка — если она проводилась, то нужно выяснить, делалось ли это на законных основаниях. Информация о перестройке должна быть отражена в техническом паспорте.
Необходимо снять копии со всех предоставленных документов. Они пригодятся, даже если не будет обнаружено проблем в истории эксплуатации объекта. В будущем они станут хорошим подспорьем для предъявления в суде, если всплывут противозаконные действия бывших владельцев. Проверку квартиры на чистоту при покупке можно считать законченной, если у покупателя не осталось никаких невыясненных моментов по поводу приобретаемого жилья.
Что должно вызвать настороженность у покупателя:
- Факты частых перепродаж недвижимости в течение короткого времени.
- Сокрытие фактов об отсутствующих собственниках.
- Совершение сделки доверенным лицом, а не хозяином жилья. В этой ситуации необходимо проверить достоверность доверенности.
- Слишком заниженная стоимость в сравнении с ценами аналогичных предложений на рынке.
Помимо этого рекомендуется тщательно осмотреть состояние объекта продажи внутри в светлое время дня, уделив особое внимание техническим характеристикам: состоянию электропроводки, системы отопления и водоснабжения, целостности окон и дверей, пола.
Не нужно спешить с покупкой, даже если квартира очень понравилась и готовность подписать договор преобладает над здравым смыслом. Одного визуального осмотра объекта далеко не достаточно. Условно все факторы риска делятся на категории:
- Юридические – связаны с подтверждением чистоты сделок, которые имеются в истории объекта. Эти риски считаются самыми опасными. Их следствием становится потеря права собственности на недвижимость.
- Технические – связаны с неполадками в техническом состоянии квартиры, создают некомфортные условия для жизни, поэтому влекут финансовые затраты на ремонт.
Какую информацию невозможно проверить
Существует дополнительная информация, которую трудно проверить, а иногда и невозможно:
- Продавец состоял в законном браке, а после развода имущество не успели поделить. Если жилье было приобретено во время брака, то оно считается совместно нажитым имуществом. При наличии нового паспорта невозможно проверить информацию о прошлом браке. Обманутый супруг может появиться неожиданно и предъявить свои права на часть жилья.
- Дети, рожденные вне брака являются законными наследниками на имущество родителя, независимо от факта их рождения, поэтому могут претендовать на долю недвижимости.
- Сделка, совершенная по старому паспорту, может быть аннулирована, так как действительным считается только действующий в данный момент документ.
Таким образом, всесторонняя проверка юридической чистоты квартиры при ее покупке – процедура непростая и требует временных затрат. Полная проверка не гарантирует того, что во время эксплуатации жилья новым собственником не появятся новые обстоятельства для оспаривания сделки. В любом случае, проверка необходима, так как она снизит до минимума возможные риски.
