Кадастровая стоимость недвижимости необходима при совершении сделок купли-продажи или других операций с имуществом. Оценка производится независимыми экспертами и предоставляется по месту требования. Информация о стоимости жилья находится в базе данных государственного кадастра. Прежде чем рассказать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, давайте разберемся, что подразумевается под этим термином.
По закону, квартиры, земля, дома должны подвергаться оценке 1 раз в 5 лет. При необходимости ее можно произвести раньше, например, при продаже квартиры, но это необходимо делать 1 раз в 3 года.
Информацию о кадастровой стоимости получают, сделав запрос:
- На сайте Росреестра сведения находятся в свободном доступе. Здесь они не всегда актуальны, так как выгружаются с задержкой из ГКН. В специальную форму необходимо ввести адрес местонахождения объекта, и на экране монитора появится информация.
- Заказ электронного кадастрового паспорта на портале ГКН. За его изготовление потребуется оплата, после чего паспорт будет выслан заказчику на электронную почту.
- Получение текстового паспорта или справки на бумажном носителе в кадастровой палате.
Преимущество текстовых документов состоит в том, что на них имеется подпись лица, выполнявшего расчеты и печать палаты. Этот документ можно предъявлять по требованию в официальные органы.
Оценка квартир и других объектов собственности производят муниципальные оценщики и частные компании. С 1 января 2017 г. вступает в действие ФЗ о государственной оценке. Срок действия — до 2020 г. в дальнейшем планируется оказание услуг по оценке недвижимости бюджетными организациями.
Кадастровая стоимость рассчитывается по формальным данным. Оценщики не выезжают на объекты. Они пользуются информацией о статистике продаж, а это не дает возможности оценить стоимость точно до рубля.
Критерии оценивания:
- Местонахождение квартиры по отношению к центру города, к транспортной развязке.
- Возраст строения.
- Площадь.
- Строительные материалы.
На оценку влияют факторы:
- Цена подобных квартир.
- Средняя стоимость на такие же квартиры по региону в целом.
Из собранных сведений составляется база данных. Они обрабатываются при помощи специальной компьютерной программы, которая выдает в итоге варианты диапазона цен на квартиры с похожими показателями.
Цель оспаривания
По закону основаниями для пересмотра расчета стоимости являются:
1) Недостоверная информация, которая использовалась при оценке характеристик квартиры:
- О местонахождении.
- Назначении.
- О технических данных.
2) Даты рыночной и кадастровой оценки не должны иметь широкий разброс во времени. Эти параметры подвижны, постоянно меняются, поэтому расчет должен быть организован одновременно.
Оспаривание происходит из-за того, что собственник не согласен с произведенным расчетом. Причина несогласия в несовпадении оценки с рыночной стоимостью имущества. Это создает неразбериху в установке истинной цены объекта. Как результат, совершение сделки срывается из-за несоответствия цен.
Официально рассчитанная стоимость недвижимости является основой для правильного налогообложения собственника. Если она не соответствует реальности, то адекватный расчет налога также невозможен, поэтому переоценка необходима. Почему оценщики выдают результат, не соответствующий действительности? Причина в том, что рыночная стоимость объектов складывается из нескольких факторов, которые не учитываются ими при расчете кадастровых показателей. Как результат – значительная разница в параметрах.
Конечной целью оспаривания становится доведение кадастровой стоимости недвижимости до рыночного показателя. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Проблема решается двумя способами:
- Обращение в суд.
- Внесудебное разбирательство специальной комиссией.
Более эффективным считается судебное разбирательство, так как комиссия – это административный орган, который имеет меньше полномочий в вопросах разрешения дел различных категорий.
Какие нужны документы, чтоб оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?
Каждая сторона при оспаривании должна доказать правомерность своих претензий. На истце лежит ответственность доказать, что при оценке использованы недостоверные сведения об объекте. Ответчик — что расчет произведен правильно, предоставив подтверждения этому.
Заявитель предоставляет суду документы, которые подтвердят его предположения об ошибках в оценке. В комиссию по рассмотрению дела и в суд необходимо предоставить:
- Свидетельство о праве владения недвижимостью.
- Справка, подтверждающая, что при оценке использовалась ошибочная информация.
- Отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент расчета его кадастровой стоимости в электронном и бумажном вариантах.
- Справка из кадастра о стоимости объекта. Она должна содержать информацию о результатах, которые подлежат оспариванию.
- Экспертное заключение от экспертов СРО о том, что их работник дал оценку недвижимости в соответствии согласно законодательству.
Если заявление в суд подает юридическое лицо, то необходимо предоставление материалов о досудебном урегулировании разногласий в комиссии.
Как происходит оспаривание в комиссии
Обращение в комиссию не является обязательным для граждан, поэтому физические лица обычно сразу пишут иск в суд. Срок обращения – не больше 5 лет с даты последней оценки.
Основания для оспаривания:
- Недостоверность сведений.
- Большая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Присутствие собственника не требуется. Если комиссия отклонит оспаривание, то его уведомляют об этом в письменном извещении. Заявитель может обжаловать решение комиссии в суде.
Если комиссия решит, что стоимость необходимо пересмотреть, в кадастровую палату передается поручение о проведении повторной оценки недвижимости, о чем собственника извещают уведомлением.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде?
Юридические лица не могут обращаться в суд в обход комиссии для пересмотра оценки объектов. Что касается физических лиц, то они могут сразу писать исковое заявление в арбитраж. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в суде? Прежде всего, написать заявление о необходимости рассмотрения дела, указав в нем информацию:
- О предмете недвижимости: местонахождение, площадь, этажность, количество комнат, планировка.
- Данные кадастра.
- Рыночная стоимость.
При подаче иска стоит сравнить рыночную и кадастровую стоимость самим: если разница не превышает 10%, то иск не будет удовлетворен.
Суд привлекает к участию в судебном процессе представителей Кадастровой палаты, Росреестра и представителей местных властей, которые утвердили оспариваемую оценку имущества, а также оценщика. Решение суда зависит от факторов:
- От статуса и авторитетности оценщика.
- Разницы между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости.
- От требований собственника, который подал иск.
- От отношения ответчика к наличию ошибок в расчетах.
Если ответчик не возражает против требований истца, то суд принимает решение о переоценке. В случае возражений ответчика судебное разбирательство производится с приглашением всех лиц, имеющих отношение к делу.
Варианты исхода рассмотрения дела:
1-й вариант: если иск отклонен, то истец имеет право обжаловать решение в вышестоящий суд с приложением копии акта об отказе.
2-й вариант: если иск удовлетворен, то кадастровая палата обязана внести изменения в ГКН согласно судебному решению.
Судебная практика свидетельствует, что в большей части случаев оспорить кадастровую стоимость недвижимости удается, и документы отправляются на повторную оценку.
Об особенностях процедуры оспаривания
Подводя итог вышесказанному о проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, необходимо сделать акцент на важных деталях, которые установлены законодательно (ФЗ No135):
- Основание для пересмотра оценки имущества – недостоверность сведений, которые использовались во время оценивания.
- Владелец недвижимости имеет право оспорить оценку.
- Для физического лица предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
- Юридические лица обязаны пройти оспаривание через комиссию, прежде чем подавать иск в судебную инстанцию.
- После отклонения оспаривания комиссией можно идти в суд с иском о признании незаконным ее решения.
- В суде необходимо добиваться назначения повторной оценки для установления истинной стоимости объекта.
Особое внимание суд уделяет отчету оценщика, соответствию его заключения требованиям законодательства и правилам оценивания:
- Оценка рыночной стоимости производится одновременно с датой проведения кадастровой оценки, которая проводится в субъекте, иначе суд откажет в рассмотрении иска.
- По новым законодательным нормам, необходимо предоставлять в суд заключение СРО оценщиков – профессионального объединения, которое выдает отчет о работе своего специалиста. Неправильное оформление заключения СРО становится часто причиной отказа суда в рассмотрении дела.
- После получения положительного решения суда кадастровая палата обязана переоценить стоимость объекта и приблизить ее к размеру рыночной.
- Сведения об изменениях поступают в ГКН, откуда выдаются по запросу ФНС данные кадастра при необходимости проверки налоговой декларации собственника.
Вступление решения в силу означает, что налогообложение должно измениться в соответствии с судебным решением.
