Приобретая новую квартиру, граждане становятся ее полноправными собственниками после того как зарегистрируют право на владение в регистрационных органах. Получение свидетельства о праве на собственность дает право гражданам распоряжаться имуществом по своему усмотрению: жить в квартире самим, продать, подарить, обменять, сдать в аренду. Единственное, что невозможно сделать без согласования и разрешения муниципальных властей – самовольную перепланировку, если квартира находится в многоэтажном доме.
Варианты перепланировки с разрешением и без него
Жилое здание – это техническое сооружение, при постройке которого учтено большое количество деталей. Их соблюдение приводит к тому, что дом устойчив, не разрушается под воздействием природных катаклизмов. К важным конструкциям жилого многоэтажного строения относятся прочность несущих стен, определенная высота фундамента, правильный расчет инженерных конструкций, вентиляция, отопление и прочее.
Если при проведении ремонта своей квартиры, жильцы намерены начать перепланировку, то им необходимо учитывать, какие работы допускаются, а какие категорически запрещены, поэтому первоначально необходимо узаконить планируемые изменения.
Запрещенные действия при реконструкции:
- Пристройка балкона.
- Углубление подвального помещения для увеличения высоты потолка, чтобы сделать там магазин. Это спровоцирует обрушение фундамента.
- Снос или реконструкция несущих стен.
- Расширение площади окон.
Любые работы, которые сохранят без изменений проектные технические параметры квартиры, производить разрешается:
- Косметический ремонт.
- Замена полового покрытия и потолка.
- Удаление встроенной мебели, если она не спроектирована как отдельное помещение и не значится в техническом паспорте квартиры.
- Постройка перегородок из легких строительных материалов, которые не увеличивают нагрузку на фундамент.
- Замена инженерного оборудования на аналогичное без перемещения.
- Замена дверей и оконных рам.
- Замена обивочного материала балконов.
Данный перечень работ не повлияет на технические параметры жилища, поэтому они не нуждаются в узаконивании. Основательный капитальный ремонт требует согласования с жилищной комиссией, которая осуществляет полную проверку строения и устанавливает, не повлияет ли планируемая перепланировка на прочность и целостность всего здания.
О процессе узаконивания перепланировки
Проведение перепланировки без учета запретов и без разрешения муниципальных органов чревато негативными последствиями для самого собственника и опасно для жизни всех жильцов дома, поэтому лучше узаконить перепланировку квартиры самостоятельно заблаговременно, а не когда она уже сделана.
Перепланировка относится к категории капитального ремонта, поэтому требует получения разрешения архитектурного органа. Проект перепланировки разрабатывается специалистами, которые имеют лицензию на право выполнения подобных работ. Они не только укажут на запретные для перепланировки конструкции, но и предложат варианты безопасного капитального ремонта.
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, предписывает ЖК РФ. Прежде всего, стоит проконсультироваться у юриста, узнать, какие документы для этого нужны, и в каких инстанциях необходимо получить разрешение. Существует 2 способа сделать перепланировку законной:
Согласование запланированных изменений.
Этот способ наиболее приемлем для граждан, которые задаются вопросом, как произвести капитальный ремонт и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры после него. Необходимо пройти этапы согласования:
- Сбор первичной документации: выписка из домовой книги, лицевой счет, свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, согласие остальных собственников на проведение перепланировки.
- Подача заявления на перепланировку в управление архитектуры местного муниципалитета. На этом этапе специалисты сразу определят, можно ли производить перестройку, которую запланировал владелец. Если разрешение дано, то можно переходить к следующему этапу.
- Оформление проекта. Для выполнения необходимо определить компанию, которая возьмется за него.
- Согласование проекта в Роспотребнадзоре, пожарной службе, ТСЖ.
- Согласование в управлении архитектуры. Для получения официального положительного решения необходимо предоставить все собранные документы. Специалист выдает расписку об их получении. На их рассмотрение полагается 48 дней.
При получении положительного решения можно начинать ремонтные работы, придерживаясь проекта. После окончания работ приглашаются работники жилинспекции для приемки работ, БТИ – для внесения изменений в технический паспорт, и законную перепланировку можно считать законченной.
Узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.
Узаконить перепланировку, если она уже сделана будет сложнее. Это процедура, которая потребует приложить максимум усилий и не факт, что разрешение будет получено. Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана? Необходимо пройти ряд инстанций в той же последовательности, что и при получении разрешения.
Как вариант, архитектурный отдел может потребовать вернуть прежнюю планировку, если при ремонте была допущена перестройка или демонтаж запрещенных конструкций, что создало угрозу для целостности здания. Самовольная перепланировка может привести владельца к тому, что он лишится собственности по решению суда.
В жилищном кодексе прописана возможность, как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана, через судебную инстанцию.
Суд рассматривает исковые заявления собственников жилья, если ими не нарушены запреты на реконструкцию, которые ведут к разрушению строений. Необходимые справки при подаче иска в суд аналогичны тем, которые нужны для получения разрешения на реконструкцию. Кроме этого, необходимо письменное заключение специалиста БТИ об освидетельствовании квартиры.
Суд принимает решение в соответствии с законом. Во-первых, собственник будет оштрафован за самовольную реконструкцию помещений. Во-вторых, суд может обязать гражданина вернуть квартиру в прежнее состояние за свой счет.
Если у собственника нет средств на перестройку квартиры и ее возврат в прежнее состояние, суд выносит решение о выставлении ее на продажу. Средства, которые будут выручены, выдадут бывшему владельцу за вычетом суммы новому собственнику для проведения ремонта.
Таким образом, узаконить уже совершенную перепланировку трудно, если она произведена по закону, но без разрешения. Невозможно узаконить реконструкцию, если она произведена без разрешения и с нарушениями конструкций.
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире?
Узаконивание перепланировки предполагает посещение большого количества инстанций с целью получения разрешений от них, получение справок, копирование необходимых документов. Поэтому логичен вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно? На основании ЖК (ст.25) на согласование работ необходимо перечислять средства по установленным тарифам, так как данные услуги являются платными.
Каждая инстанция имеет определенные тарифы, установленные законодательно, за выполнение тех или иных услуг. На размер выплат окажет влияние факт, когда собственник решил узаконить перестройку в квартире: до ее проведения или после. Во втором случае стоимость услуг будет выше.
| Этап узаконивания | Стоимость (руб.) |
| Консультация юриста | 1 000 – 2 000 |
| Получение техпаспорта | 2 000 – 5 000 |
| Составление проекта | 5 000 – 15 000 |
| Получение разрешения архитектурного отдела | до 30 000 |
| Услуги посредников | от 30 000 |
| Согласование проекта | до 5 000 |
| Узаконивание в суде | от 30 000 |
Таким образом, стоимость всех услуг по оформлению перепланировки обойдется недешево, особенно, если она сделана самовольно:
- Для физического лица – 2 500 рублей.
- Должностное лицо, владелец здания – 50 000 рублей.
- Компания – 350 000 рублей.
Если собственник не оплачивает штраф в установленный срок, ему выписывается новый, превышающий первоначальную сумму в несколько раз.
