Как расторгнуть договор купли — продажи если он уже зарегистрирован

Как расторгнуть договор купли — продажи если он уже зарегистрирован

Отчуждение или приобретение имущества устанавливается специальным документом – договором купли-продажи. Суть этого соглашения выражается, в том, что одно лицо передает в собственность другого какой-либо объект, а последнее принимает его и обязуется уплатить соответствующий налог. Условия, отображенные в нем, позволяют выявить особенности той или иной сделки.

По желанию одной из сторон договор в любой момент может быть расторгнут. Но судебная практика знает множество случаев, когда аннулирования сделки требует только один участник – продавец или покупатель. Вот тут как раз и начинаются сложности. Для решения подобных проблем необходимо ознакомиться с требованиями закона и советами профессионалов по вопросу расторжения соглашений. Какие последствия ожидают участников, решивших «разорвать» договор? Что может служить основанием? Как правильно оформить эту процедуру с точки зрения закона? Ответы на эти вопросы ищите в нашей статье.

Нормативно-правовая база

Покупке материально значимого имущества всегда сопутствует договор купли-продажи. Однако условия сделки иногда не удовлетворяют кого-либо из ее участников. Причиной этому чаще всего становятся взаимные претензии сторон: продавец не в полном объеме перечисляет денежные средства, а покупатель узнает какие-нибудь неприятные подробности об интересующем его объекте. В этом случае покупателю возвращаются деньги, а продавцу – товар, который ранее считался предметом сделки.

Подробно основания и сама процедура расторжения договора купли-продажи регламентирована главой 29 Гражданского Кодекса РФ. Законодательством также четко закреплены статьи, включающие в себя подробную информацию об этой сделке:

  • Статья 450 – говорит о законных основаниях для расторжения соглашения;
  • Статья 451 – содержит сведения о прекращении сделки в связи с изменением обстоятельств;
  • Статья 452 – объясняет порядок прекращения договорных отношений;
  • Статья 453 – указывает на последствия, которые грозят участникам сделки.

Впрочем, главным законом, регулирующим сделки с недвижимостью, остается ФЗ №122, а значит, в нем можно найти информацию и об отмене соглашения. Согласно этому закону, заключение договора купли-продажи на квартиру, дом или участок земли, как и его аннулирование, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации.

Законодательством предусмотрен определенный срок, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться в суд по поводу расторжения договора. Так, оспорить сделку купли-продажи можно лишь в течение 3 лет с момента ее регистрации. Это правило в большей степени касается продажи недвижимого имущества, поскольку такие сделки считаются действительными как раз с момента оформления права собственности.

Можно ли аннулировать до регистрации

Конечно, проще расторгнуть договор купли-продажи еще до момента регистрации прав на жилое помещение. В этот момент продавец может легко отменить процедуру передачи недвижимости по своей инициативе, поскольку она все еще находится в его собственности. Если стороны согласовали между собой этот вопрос и пришли к единому мнению о том, что договор нужно «разорвать», им достаточно подписать соответствующий документ, который закрепляет факт расторжения договора.

До момента регистрации сделка не имеет юридической силы, а значит, переход права собственности от покупателя к продавцу не завершен, что существенно облегчает процедуру расторжения договора. Это можно сделать практически в любой момент: участники подписывают дополнительное соглашение или, если один из них не дает согласие, обращаются в суд. Основанием для судебного разбирательства послужит письменный отказ продавца от возврата денег или покупателя – от возврата товара.

Если стороны составляют соглашение, в нем стоит упомянуть не только все значимые условия прекращения договорных отношений, но и отсутствие претензий друг к другу. Укажите в документе точные даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, а также денежную сумму и характеристику имущества, подлежащих возврату.  

Если сделка уже зарегистрирована

В том случае, если договор купли-продажи уже зарегистрирован, ситуация с расторжением становится немного сложнее. Аннулирование сделки возможно только в период действия соглашения, а значит, действовать в данном случае придется через суд. Можно также заключить новое соглашение, в котором новый владелец имущества будет выступать продавцом, а бывший собственник – покупателем. Такой способ будет наиболее удобным и быстрым для обоих участников, но прийти к компромиссу в таком вопросе бывает очень непросто.

Чаще наблюдаются ситуации, когда одна из сторон согласна на составление дополнительного соглашения, а другая – нет. Тогда стоит попробовать подать исковое заявление в суд. Если продавец или покупатель отказывался от расторжения сделки в письменном виде или вовсе не отреагировал на предложение другой стороны в течение 30 дней, обращение в суд становится единственным возможным вариантом решения проблемы.

Если инициатором выступает один партнер, аннулировать сделку можно только в соответствии с гл. 29 ГК РФ. Согласно закону, расторжение договора допускается в следующих ситуациях:

  • Отказ покупателя от внесения денежных средств или перечисление их в неполном размере;
  • Наличие условий, нарушающих права третьих лиц;
  • Обнаружение обременений на недвижимом объекте, о которых не сказал продавец;
  • Отказ покупателя подписывать акт приемки;
  • Принуждение к заключению договора.

Покупатель должен оплатить товар по цене, указанной в договоре. Неисполнение им своих обязанностей в полном объеме будет считаться существенным нарушением заключенного ранее договора. В такой ситуации продавец имеет право требовать расторжения документа и возврата товара с получением процентов за пользование чужими денежными средствами.

Передача денег продавцу может подтверждаться самыми разными документами. Для этих целей обычно используют:

  • Расписку о получении денежных средств;
  • Банковскую выписку по расчетному счету;
  • Приходный кассовый ордер о внесении денег в кассу.

Права третьих лиц

Прежде чем покупать понравившуюся вам квартиру, нужно проверить, прописаны ли в ней помимо собственника еще какие-нибудь люди. Чем же опасны подобные сделки для потенциального покупателя? Допустим, человек возвращается из длительной командировки и узнает о том, что квартиру продали без его ведома. Само собой, он может потребовать аннулирования сделки и возврата уплаченной денежной суммы в судебном порядке. Однако признать сделку недействительной можно лишь в течение 3 лет с момента продажи квартиры. Если суд удовлетворит требования истца, ему будут возвращены деньги за покупку его доли.

Как признать сделку ничтожной

Ничтожной называется такая сделка, которая была оформлена с явными нарушениями закона. Иначе говоря, это договор, который с юридической точки зрения не мог быть заключен в принципе. По этой причине он будет считаться недействительным.

Существует множество оснований для признания сделки ничтожной. Это может быть тот случай, когда продавец не имеет права продавать квартиру, например, потому, что он не является ее владельцем. Продажа недвижимости несовершеннолетнему лицу тоже признается недействительной, поскольку она запрещена законодательством. Сделка считается незаконной с момента установления самого факта нарушения, то есть, обращение в суд – лишь способ вернуть уплаченные деньги или проданное имущество.

Изменение существенных условий

Соглашение подлежит расторжению, в том числе, если существенно изменились обстоятельства, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку. К такого рода обстоятельствам относят:

  • Изменение курса валют;
  • Изменение действующего закона;
  • Утрата или гибель предмета лизинга;
  • Ухудшение финансового состояния участников сделки;
  • Наступление финансового кризиса.

То есть, это должны быть обстоятельства, которые произошли внезапно и при этом не зависят от участников сделки. Они всегда являются непреодолимыми и несут значительный ущерб сторонам договора.  Но стоит отметить, что все эти основания довольно трудно признать существенными для расторжения договора купли-продажи.

После того, как суд примет к рассмотрению иск, будет назначено первое заседание по делу, затем – еще как минимум одно, по итогам которого судья вынесет решение об удовлетворении требований истца или об отказе в расторжении сделки. Обычно такие дела рассматриваются в течение пары месяцев, но в силу изменения обстоятельств процесс может идти еще дольше за счет запросов в различные инстанции и назначения экспертиз. Постановление суда можно оспорить, подав апелляционную жалобу в течение месяца после принятия судом соответствующего решения.

Об авторе

Сергей Миронов

Сергей Миронов

Опыт работы юристом с 2000 года. Окончил Московский государственный открытый университет с красным дипломом. Осуществляет консультацию и помощь гражданам по всем юридическим проблемам.